Η Λευκωσία κατέγραψε το 2025 περισσότερες συναλλαγές ακινήτων από κάθε άλλη επαρχία της Κύπρου. Την ίδια περίοδο, οι τιμές κατοικιών στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν λιγότερο από τον πληθωρισμό. Αυτά τα δύο δεδομένα βρίσκονται στον πυρήνα της ανάλυσης «Αγορά ακινήτων Λευκωσίας 2026», που παρουσίασε η G&P Lazarou Estate Agents την Τρίτη 20 Οκτωβρίου 2026 στα κεντρικά μας γραφεία, Nicosia Office, Λεωφόρος Αθαλάσσας 174, 2025 Στρόβολος, σε αναπτυξιακές εταιρείες.
Την ανάλυση παρουσίασε ο Ανδρέας Μαρκίδης, ACA, Επικεφαλής Επενδύσεων της G&P Lazarou. Συνδυάζει δεδομένα συναλλαγών της AskWire, επίσημα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου, της Στατιστικής Υπηρεσίας (ΚΥΣΤΑΤ) και της Eurostat, καθώς και καταμέτρηση των ακινήτων που διατίθενται σήμερα προς πώληση στη Λευκωσία.
Ακολουθούν τα βασικά ευρήματα:
2020–2025: μια αγορά που μεγάλωσε σε όγκο, όχι σε τιμές
Η Λευκωσία κατέγραψε 7.911 εγγραφές συναλλαγών το 2025. Ο αριθμός αυτός ξεπέρασε τις 7.715 της Λεμεσού και ήταν 10,4% υψηλότερος από το 2024 και 42% υψηλότερος από το 2020. Σε αξία όμως προηγείται ακόμη η Λεμεσός. Η μέση αξία ανά εγγραφή στη Λευκωσία ήταν περίπου €161 χιλ., έναντι περίπου €363 χιλ. στη Λεμεσό.
Τα νεόδμητα διαμερίσματα οδήγησαν μεγάλο μέρος της ανάπτυξης. Οι πωλήσεις τους αυξήθηκαν από 799 το 2020 σε 1.999 το 2025, άνοδος 150%, ενώ οι μεταπωλήσεις έμειναν σχεδόν σταθερές. Ισχυρή αύξηση κατέγραψαν και οι πωλήσεις οικιών, από 763 σε 1.204. Ωστόσο, η μέση δηλωμένη αξία οικίας το 2025, περίπου €238 χιλ., ήταν ίδια με το 2020.
Η Λευκωσία είναι επίσης η πιο προσιτή από τις μεγάλες αγορές. Το 2025, το 87% των πωλήσεων διαμερισμάτων και οικιών στην επαρχία ήταν κάτω από €300 χιλ., έναντι 72% σε όλη την Κύπρο.
Οι τιμές ανέβηκαν, αλλά αργά. Οι τιμές κατοικιών στη Λευκωσία αυξήθηκαν περίπου 10% από το 2020, ενώ οι τιμές καταναλωτή ανέβηκαν 18,5% και τα υλικά κατασκευής περίπου 35%. Σε πραγματικούς όρους, οι τιμές κατοικιών στη Λευκωσία είναι περίπου 7% χαμηλότερες από το 2020.
Η εικόνα διαφέρει ανά περιοχή. Η τυπική τιμή μεταπώλησης διαμερισμάτων ανά σταθμισμένο τετραγωνικό αυξήθηκε περίπου 20% στη Λακατάμια και 18% στην Έγκωμη, αλλά λιγότερο από 2% στον Στρόβολο.
Η γη ξεχωρίζει. Η διάμεση τιμή οικοπέδων στη Λευκωσία ήταν περίπου €265 ανά δομήσιμο τετραγωνικό το 2025, περίπου 5% χαμηλότερη από το 2020. Στη Λεμεσό, στη Λάρνακα και στην Πάφο, το αντίστοιχο μέγεθος αυξήθηκε περίπου 36%.
Η Λευκωσία είναι πρώτη και στην αγορά γραφείων σε αριθμό πωλήσεων. Το 2025, 88 από τις 160 πωλήσεις γραφείων στην Κύπρο, δηλαδή το 55%, έγιναν στη Λευκωσία.
2026: τοπικοί αγοραστές και ακριβότερο χρήμα
Η δραστηριότητα κάνει παύση, όχι αναστροφή. Οι εγγραφές στη Λευκωσία από τον Ιανουάριο μέχρι τον Αύγουστο του 2026 ήταν 3,4% λιγότερες από την ίδια περίοδο του 2025. Τα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο αυξήθηκαν πάντως 5,6%, αν και αυτός ήταν ο χαμηλότερος ρυθμός μεταξύ των επαρχιών (Κύπρος συνολικά +13,7%).
Η Λευκωσία είναι η πιο τοπική αγορά του νησιού. Από τον Ιανουάριο μέχρι τον Ιούλιο του 2026, το 84% των πωλητηρίων στην επαρχία υπογράφηκε από Κύπριους αγοραστές. Οι αλλοδαποί αντιστοιχούσαν σε λιγότερο από 16%, έναντι σχεδόν 70% στην Πάφο. Η ζήτηση στην πρωτεύουσα στηρίζεται επομένως κυρίως στα τοπικά εισοδήματα και στον τραπεζικό δανεισμό.
Γι' αυτό η χρηματοδότηση είναι βασική μεταβλητή. Το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων στην Κύπρο ήταν 3,24% τον Ιούλιο του 2026, χαμηλότερο από τον μέσο όρο της ευρωζώνης (3,54%). Μετά από δύο αυξήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας φέτος, το επιτόκιο καταθέσεων βρίσκεται στο 2,50%. Τα πιστοδοτικά κριτήρια των τραπεζών, πάντως, έμειναν αμετάβλητα το β΄ τρίμηνο του 2026.
Η αναπτυξιακή δραστηριότητα ανακάμπτει. Τους πρώτους οκτώ μήνες του 2026 εγγράφηκαν στη Λευκωσία 92 συμβόλαια αντιπαροχής, έναντι 61 σε ολόκληρο το 2025.
Τι είναι διαθέσιμο σήμερα
Στις 16 Οκτωβρίου 2026, η ανάλυση κατέγραψε 8.368 ακίνητα προς πώληση στη Λευκωσία σε πέντε χαρτοφυλάκια: G&P Lazarou, REMU, Altia, Altamira και GoGordian. Η συνολική ζητούμενη αξία τους ήταν περίπου €2,9 δισ.
Τα τέσσερα θεσμικά χαρτοφυλάκια περιλάμβαναν 1.557 καταχωρήσεις αξίας περίπου €539 εκ. Περίπου το 65% αυτής της αξίας είναι γη, κυρίως χωράφια και όχι έτοιμα προς ανάπτυξη οικόπεδα, ενώ μόλις 44 καταχωρήσεις είναι διαμερίσματα. Τα περισσότερα σύγχρονα διαμερίσματα που κυκλοφορούν σήμερα στην αγορά είναι νεόδμητα.
Η σύγκριση του διαθέσιμου αποθέματος με τις μηνιαίες συναλλαγές του 2025 δίνει μια ένδειξη για το πόσο γρήγορα μπορεί να το απορροφήσει η αγορά. Ο δείκτης είναι περίπου 11,5 μήνες για τα διαμερίσματα, περίπου 8 μήνες για τις οικίες και περίπου 21 μήνες για τα οικόπεδα.
Δηλώσεις
«Η Λευκωσία μεγάλωσε σε όγκο, αλλά οι τιμές της ανέβηκαν λιγότερο από τον πληθωρισμό. Είναι η πιο τοπική αγορά της Κύπρου: εξαρτάται από τα εισοδήματα και τα δάνεια των Κυπρίων, όχι από ξένο κεφάλαιο. Γι' αυτό το ερώτημα για το 2027 δεν είναι οι τιμές, αλλά αν η αγορά μπορεί να απορροφήσει όσα έρχονται», δήλωσε ο Ανδρέας Μαρκίδης, ACA, Επικεφαλής Επενδύσεων της G&P Lazarou.
«Φέρνουμε στο τραπέζι δεδομένα που σπάνια βρίσκονται συγκεντρωμένα: συναλλαγές, απόθεμα και τις δικές μας καταχωρήσεις. Θέλουμε οι αποφάσεις στην αγορά της Λευκωσίας να παίρνονται με αριθμούς, όχι με εντυπώσεις», δήλωσε ο Πέτρος Λαζάρου, ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της G&P Lazarou Estate Agents.
2027: ερώτημα απορρόφησης, όχι τιμών
Η ανάλυση δεν προβλέπει τιμές. Εντοπίζει το ερώτημα που θα κρίνει τη χρονιά: μπορεί μια αγορά κυρίως τοπικών αγοραστών να απορροφήσει τη νέα προσφορά που έρχεται, σε περίοδο υψηλότερου κόστους και ακριβότερου δανεισμού;
Η προσφορά αυξάνεται. Οι οικιστικές μονάδες σε οικοδομικές άδειες σε όλη την Κύπρο αυξήθηκαν 43% το 2025 και 68% το πρώτο εξάμηνο του 2026. Το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, και πολλές κατασκευαστικές εταιρείες αναφέρουν την έλλειψη εργατικού δυναμικού ως κύριο περιορισμό.
Η G&P Lazarou παρακολουθεί τέσσερις ενδείξεις για να δει προς τα πού κινείται η αγορά:
- Επιτόκια στεγαστικών. Μια υποχώρηση προς το 3% θα στήριζε τη ζήτηση. Μια άνοδος πάνω από το 4% θα έδειχνε πιο συγκρατημένη χρονιά.
- Πωλητήρια στη Λευκωσία. Η επιστροφή σε διψήφια αύξηση θα ήταν θετική. Μια ετήσια μείωση θα ήταν προειδοποιητικό σημάδι.
- Απορρόφηση νεόδμητων. Η μείωση των μηνών αποθέματος θα ήταν ενθαρρυντική. Ολοκληρωμένα διαμερίσματα που μένουν απούλητα δεν θα ήταν.
- Θεσμική γη. Αν αξιοποιήσιμα οικόπεδα βγαίνουν στην αγορά και πωλούνται, η ένδειξη είναι θετική. Αν η γη πωλείται με έκπτωση και οι τιμές οικοπέδων υποχωρούν, η ένδειξη είναι αντίθετη.
Για τα στοιχεία
Οι αριθμοί συναλλαγών είναι εγγραφές της AskWire, περιλαμβάνουν όλους τους τύπους συναλλαγών και δεν αντιστοιχούν σε μοναδικά ακίνητα. Οι τιμές ανά τετραγωνικό είναι διάμεσες τιμές φιλτραρισμένων δειγμάτων και βασίζονται σε σταθμισμένο εμβαδόν, όχι σε εσωτερικό εμβαδόν. Τα στοιχεία αποθέματος είναι δημόσιες καταχωρήσεις σε ζητούμενες τιμές στις 16 Οκτωβρίου 2026, όχι εκτιμήσεις. Όλα τα στοιχεία ισχύουν έως τα μέσα Οκτωβρίου 2026 και θα μεταβληθούν με τον χρόνο.
Κατεβάστε ολόκληρη την παρουσίαση «Αγορά ακινήτων Λευκωσίας 2026» (PDF)
Για να συζητήσουμε τι σημαίνουν τα ευρήματα για το ακίνητο, την επένδυση ή το έργο σας, επικοινωνήστε με την G&P Lazarou Estate Agents στο +357 22 024949 ή στο [email protected]. Για γνώμη αξίας για συγκεκριμένο ακίνητο, δείτε τις υπηρεσίες εκτίμησης ακινήτων.
