«Η πρόσφατη τραγωδία με την κατάρρευση κτιρίου και την απώλεια ανθρώπινων ζωών δεν αποτελεί μεμονωμένο περιστατικό, αλλά μια σοβαρή υπενθύμιση ενός διαχρονικού προβλήματος: της αδυναμίας συντήρησης και αναβάθμισης μεγάλου μέρους του κτιριακού αποθέματος της χώρας», αναφέρει σε ανακοίνωση του ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Κύπρου.
Ακολουθεί αυτούσια η ανακοίνωση:
«Παρά τη συνήθη τάση να αποδίδεται η ευθύνη στους ιδιοκτήτες, η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Κανένας ιδιοκτήτης δεν έχει συμφέρον να αφήνει την περιουσία του να υποβαθμίζεται ή να καθίσταται επικίνδυνη. Αντίθετα, η συντήρηση είναι βασική προϋπόθεση για την αξία και την ασφάλεια των ακινήτων.Το πρόβλημα δεν είναι η πρόθεση των ιδιοκτητών, αλλά τα σημαντικά θεσμικά, νομικά και πρακτικά εμπόδια που καθιστούν τη σωστή συντήρηση δύσκολη ή και ανέφικτη.
Έλλειψη αποτελεσματικού πλαισίου για κοινόκτητες οικοδομές
Στην Κύπρο, μεγάλο μέρος των κτιρίων λειτουργεί υπό καθεστώς συνιδιοκτησίας, το οποίο παρουσιάζει σοβαρές αδυναμίες τόσο στη θεωρία όσο και στην πράξη.
Νομικά Εμπόδια
· Δεν υπάρχουν αποτελεσματικοί και άμεσοι μηχανισμοί είσπραξης κοινοχρήστων. Αυτό σημαίνει ότι οι συνεπείς ιδιοκτήτες καλούνται να καλύπτουν τα ελλείμματα των υπόλοιπων, γεγονός που δημιουργεί αίσθημα αδικίας και, σε πολλές περιπτώσεις, οδηγεί ακόμη και τους συνεπείς να σταματούν να πληρώνουν.
· Η δικαστική διεκδίκηση είναι χρονοβόρα και δαπανηρή, ενώ συχνά αποτυγχάνει για τεχνικούς ή διαδικαστικούς λόγους (π.χ. ελλιπή πρακτικά ή μη ορθή λήψη αποφάσεων). Μέχρι να εκδικαστούν οι υποθέσεις, οι οφειλέτες ενδέχεται να έχουν πωλήσει την ιδιοκτησία τους ή να μην μπορούν να εντοπιστούν, αφήνοντας πίσω και νομικά έξοδα.
· Δεν υπάρχει υποχρεωτικό αποθεματικό ταμείο για μεγάλες και αναπόφευκτες δαπάνες (ανελκυστήρες, στατική ενίσχυση, στεγανοποιήσεις κ.λπ.). Έτσι, όταν προκύπτει ανάγκη, οι ιδιοκτήτες καλούνται να καταβάλουν μεγάλα ποσά άμεσα, κάτι που δεν είναι ρεαλιστικό για όλους.
· Απουσιάζει θεσμική καθοδήγηση για σωστό οικονομικό και τεχνικό προγραμματισμό.
Πρακτικά Εμπόδια
Η διαχείριση των πολυκατοικιών ανατίθεται σε διαχειριστικές επιτροπές, οι οποίες λειτουργούν εθελοντικά και χωρίς εξειδίκευση. Ως αποτέλεσμα:
· δεν υπάρχει σωστός προγραμματισμός δαπανών
· δεν αξιολογούνται έγκαιρα οι τεχνικές ανάγκες
· δεν παρακολουθούνται αποτελεσματικά οι οφειλές
Το σύστημα αυτό οδηγεί σε καθυστερήσεις, έλλειψη πόρων και τελικά σε κτίρια που φθείρονται μέχρι να καταστούν επικίνδυνα.
Νομικά και Πρακτικά Εμπόδια Αναβάθμισης λόγω Υφιστάμενων Μισθώσεων
Ακόμη και όταν υπάρχει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών και διαθέσιμα κεφάλαια, οι υφιστάμενες μισθώσεις αποτελούν σοβαρό εμπόδιο.
Για να πραγματοποιηθούν ουσιαστικές εργασίες, συχνά απαιτείται η απομάκρυνση των ενοίκων. Στην πράξη όμως:
· ενοικιαστές αρνούνται να αποχωρήσουν, ακόμη και σε επικίνδυνες συνθήκες
· οι δικαστικές διαδικασίες είναι αργές, δαπανηρές και ψυχοφθόρες
· παρατηρούνται απαιτήσεις για δυσανάλογες αποζημιώσεις
Αυτό καθιστά πολλές αναγκαίες παρεμβάσεις πρακτικά αδύνατες.
Σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου
Το ισχύον καθεστώς δημιουργεί σημαντικά αντικίνητρα:
· οι ιδιοκτήτες δεν έχουν οικονομικό λόγο να επενδύσουν, αφού δεν μπορούν να ανακτήσουν το κόστος μέσω ενοικίων. Κάθε επένδυση οδηγεί ουσιαστικά σε καθαρή οικονομική ζημία.
· απαιτείται η συγκατάθεση των ενοικιαστών ακόμη και για βασικές εργασίες
· οι αυξήσεις ενοικίων είναι περιορισμένες και δεν ανταποκρίνονται στο κόστος συντήρησης
Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή εγκατάλειψη κτιρίων και η επιδείνωση της ασφάλειας.
Οι ιδιαίτερες προκλήσεις των διατηρητέων οικοδομών
Οι διατηρητέες οικοδομές αντιμετωπίζουν ακόμη μεγαλύτερες δυσκολίες:
· πολυδιάσπαση ιδιοκτησίας λόγω κληρονομιών
· εμπόδια από υφιστάμενες μισθώσεις
· σημαντικές καθυστερήσεις στις εγκρίσεις από τις αρμόδιες αρχές
Έτσι, πολλά διατηρητέα κτίρια παραμένουν σε κατάσταση φθοράς ή επικινδυνότητας, παρά τα υφιστάμενα κίνητρα.
Οι εισηγήσεις του ΚΣΙΑ για άμεση και ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος
Ο ΚΣΙΑ θεωρεί ότι απαιτείται ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο και εισηγείται:
· ταχεία διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων
· υποχρεωτικό αποθεματικό ταμείο με μακροπρόθεσμο προγραμματισμό
· δυνατότητα διορισμού επαγγελματία διαχειριστή σε δυσλειτουργικές οικοδομές
· ειδικές διαδικασίες για άμεση εκκένωση και αποκατάσταση επικίνδυνων κτιρίων
· ταχύτερες και πιο συντονισμένες εγκρίσεις για διατηρητέα
Η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών στην Κύπρο δεν αρνείται να επενδύσει στις περιουσίες της. Αντιθέτως, επιθυμεί να συντηρεί, να αναβαθμίζει και να αξιοποιεί τα ακίνητά της με τρόπο που να διασφαλίζει την αξία και την ασφάλειά τους. Είναι γεγονός ότι, όπως σε κάθε σύστημα, υπάρχουν και περιπτώσεις αμέλειας ή μη συμμόρφωσης. Ωστόσο, αυτές δεν μπορούν και δεν πρέπει να χαρακτηρίζουν το σύνολο.
Η ασφάλεια των κτιρίων δεν είναι μόνο ζήτημα ιδιωτικής ευθύνης. Είναι ζήτημα δημόσιας ασφάλειας και ποιότητας ζωής.
Η πρόσφατη τραγωδία πρέπει να αποτελέσει αφετηρία για ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις πριν βρεθούμε αντιμέτωποι με ακόμη πιο σοβαρές συνέπειες.
Για πιο αναλυτική παρουσίαση των θέσεων του ΚΣΙΑ, επισκεφθείτε την ιστοσελίδα μας: www.Ksia.org.cy»
