Η κρίση της στέγασης αποτελεί αναμφίβολα ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της σύγχρονης εποχής, επηρεάζοντας τη δομή της οικογένειας, την κινητικότητα της εργασίας και τη γενικότερη ευημερία των πολιτών, γράφει ο Παναγιώτης Παχωμίου.
Παρατηρούμε συχνά πως η δημόσια συζήτηση γύρω από το θέμα αυτό εγκλωβίζεται σε μια απλοϊκή προσέγγιση που βασίζεται αποκλειστικά στους νόμους της προσφοράς και της ζήτησης. Η κυρίαρχη άποψη υποστηρίζει πως η λύση βρίσκεται αποκλειστικά στην εντατικοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην ανέγερση όλο και περισσότερων σπιτιών με την ελπίδα ότι το πλεόνασμα προσφοράς στην αγορά θα οδηγήσει αυτόματα σε μείωση των τιμών.
Ωστόσο, η πραγματικότητα αποδεικνύεται πως η αύξηση του αποθέματος κατοικιών αποτελεί μόνο τη μία πλευρά του νομίσματος και, αν δεν συνοδεύεται από στοχευμένες πολιτικές διασφάλισης της προσιτότητας, μπορεί τελικά να οδηγήσει σε μια αγορά γεμάτη από ακίνητα που παραμένουν κενά ή απρόσιτα για την πλειοψηφία των εργαζομένων.
Η έννοια της προσιτής κατοικίας δεν πρέπει να ταυτίζεται απλώς με την ύπαρξη διαθέσιμων ακινήτων αλλά πρέπει να ορίζεται με βάση το διαθέσιμο εισόδημα του πληθυσμού. Όταν το κόστος στέγασης υπερβαίνει το τριάντα τοις εκατό του μηνιαίου μισθού ενός νοικοκυριού, τότε παύει να είναι βιώσιμο και αρχίζει να υπονομεύει τη δυνατότητα των πολιτών να καλύψουν άλλες βασικές ανάγκες τους. Για τον λόγο αυτό, η στρατηγική για τη στέγαση οφείλει να επικεντρωθεί και στη συγκράτηση του κόστους σε όλα τα στάδια, από την απόκτηση της γης και την κατασκευή μέχρι την τελική πώληση ή ενοικίαση.
Ακριβώς σε αυτό το πλαίσιο, οι πρόνοιες της υφιστάμενης στεγαστικής πολιτικής παρέχουν ήδη ουσιαστικούς μηχανισμούς ελέγχου και κινήτρων, όπως η παραχώρηση αυξημένου συντελεστή δόμησης με αποκλειστικό σκοπό την παραγωγή προσιτής στέγης ή η δυνατότητα εξαγοράς της. Αυτά τα εργαλεία διασφαλίζουν ότι η οικιστική ανάπτυξη δεν γίνεται τυχαία, αλλά κατευθύνεται βάσει σχεδίου για την κάλυψη των κοινωνικών αναγκών, προσφέροντας ταυτόχρονα στους αναπτυξιακούς φορείς τη δυνατότητα να επενδύσουν με βιώσιμο τρόπο σε ακίνητα που απευθύνονται στο ευρύ κοινό.
Μέσα σε αυτό το θεσμικό πλαίσιο, το μοντέλο της Κοινής Ιδιοκτησίας, γνωστό διεθνώς ως Shared Ownership, αναδεικνύεται ως μια συμπληρωματική πρακτική λύση που έχει ήδη εφαρμοστεί με επιτυχία σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες και θα μπορούσε να προσαρμοστεί και στην Κύπρο. Ο ενδιαφερόμενος δεν αγοράζει εξ’ ολοκλήρου το ακίνητο, αλλά ένα ποσοστό του, για παράδειγμα το 50%.
Για το υπόλοιπο ποσοστό, πληρώνει ενοίκιο στον Φορέα της Στεγαστικής Πολιτικής, που διατηρεί την ιδιοκτησία του μέρους αυτού. Με την πάροδο του χρόνου, ο αγοραστής μπορεί, εφόσον επιθυμεί και μπορεί οικονομικά, να αυξήσει το ποσοστό ιδιοκτησίας του μέχρι να φτάσει στην πλήρη απόκτηση του ακινήτου. Αυτό το μοντέλο μειώνει δραστικά το ύψος του δανείου που πρέπει να λάβει ο πολίτης στην αρχή, καθιστώντας την ιδιοκατοίκηση εφικτή ακόμη και για εκείνους που δεν έχουν πρόσβαση σε υψηλή χρηματοδότηση.
Επιπλέον, ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια που αντιμετωπίζουν οι νέοι αγοραστές σήμερα δεν είναι απαραίτητα η ικανότητα αποπληρωμής μιας μηνιαίας δόσης δανείου, αλλά η συγκέντρωση του κεφαλαίου που απαιτείται για την αρχική προκαταβολή. Σε ένα περιβάλλον όπου τα ενοίκια απορροφούν το μεγαλύτερο μέρος του μισθού, η αποταμίευση ενός ποσού που συχνά αγγίζει τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ φαντάζει ακατόρθωτη.
Εδώ ακριβώς έγκειται η ανάγκη για καινοτομία στον τρόπο με τον οποίο χρηματοδοτείται η αγορά κατοικίας. Μια εξαιρετικά ενδιαφέρουσα πρόταση που θα μπορούσε να εξεταστεί από τους εγχώριους κατασκευαστές και το τραπεζικό σύστημα είναι η υιοθέτηση μοντέλων που εφαρμόζονται με επιτυχία στο εξωτερικό, όπως το αγγλικό πρόγραμμα της συνεισφοράς προκαταβολής, γνωστό ως Deposit Contribution.
Στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος, ο κατασκευαστής του ακινήτου αναλαμβάνει να καλύψει ένα μέρος της απαραίτητης προκαταβολής εκ μέρους του αγοραστή, λειτουργώντας ως καταλύτης για την έγκριση του δανείου. Για παράδειγμα, αν μια τράπεζα απαιτεί προκαταβολή ύψους είκοσι τοις εκατό της αξίας του ακινήτου, ο κατασκευαστής μπορεί να προσφέρει το δέκα τοις εκατό ως κίνητρο, επιτρέποντας στον αγοραστή να χρειάζεται μόνο το υπόλοιπο δέκα τοις εκατό από δικούς του πόρους.
Αυτή η πρακτική δεν αποτελεί απλώς μια γενναιόδωρη προσφορά, αλλά μια στρατηγική επιχειρηματική κίνηση που ξεκλειδώνει την αγορά. Οι κατασκευαστές καταφέρνουν να διαθέσουν τις κατοικίες τους πολύ γρηγορότερα, μειώνοντας το κόστος διακράτησης των ακινήτων και το ρίσκο της επένδυσης τους, ενώ παράλληλα διευκολύνουν την είσοδο νέων ιδιοκτητών στην αγορά που υπό άλλες συνθήκες θα παρέμεναν εγκλωβισμένοι στο ενοίκιο για δεκαετίες.
Η υιοθέτηση τέτοιων προγραμμάτων στην τοπική αγορά θα μπορούσε να επιφέρει μια σημαντική αλλαγή στην ψυχολογία και την κινητικότητα της οικονομίας. Αντί η προκαταβολή να λειτουργεί ως ανυπέρβλητο τείχος, μετατρέπεται σε μια γέφυρα συνεργασίας μεταξύ του ιδιωτικού τομέα και του πολίτη.
Φυσικά, μια τέτοια προσέγγιση απαιτεί και την ανάλογη ευελιξία από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ώστε να αναγνωρίζουν αυτή τη συνεισφορά του κατασκευαστή ως μέρος του κεφαλαίου του αγοραστή. Αν συνδυάσουμε την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα με τέτοια έξυπνα χρηματοδοτικά εργαλεία και με μια αυστηρή δέσμευση για διατήρηση του τελικού κόστους σε λογικά επίπεδα, τότε μόνο μπορούμε να μιλάμε για μια πραγματική λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Σε τελική ανάλυση, η προσιτή κατοικία είναι ένας στόχος πολυδιάστατος που απαιτεί κάτι περισσότερο από απλή παραγωγή τετραγωνικών μέτρων. Απαιτεί οραματισμό από την πλευρά των οίκων ανάπτυξης γης, κοινωνική ευθύνη από το κράτος και καινοτομία από τον τραπεζικό κλάδο. Η έμφαση πρέπει να δοθεί όχι μόνο στο πόσα σπίτια χτίζονται, αλλά στο ποιοι μπορούν τελικά να ζήσουν σε αυτά.
Με το να κάνουμε την ιδιοκτησία πιο προσβάσιμη μέσω εργαλείων όπως η συνεισφορά προκαταβολής και αξιοποιώντας στο έπακρο τους υφιστάμενους μηχανισμούς των πολεοδομικών κινήτρων, χτίζουμε όχι μόνο κτίρια, αλλά σταθερές κοινωνίες όπου οι άνθρωποι αισθάνονται ασφαλείς και ριζωμένοι στον τόπο τους. Η μετάβαση από το μοντέλο της «κατοικίας ως επένδυση» στο μοντέλο της «κατοικίας ως δικαίωμα» περνάει μέσα από αυτές τις πρακτικές λύσεις που γεφυρώνουν το χάσμα ανάμεσα στην ανάγκη και την οικονομική δυνατότητα.
