H Ειδική Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με αρ. ΕΕ-ΕΥ 04/2026 αφορά σε έλεγχο του Τμήματος Φορολογίας (ΤΦ) κατόπιν ανώνυμης καταγγελίας σχετικά με την πώληση και μεταγενέστερη επαναγορά υπό κατασκευή ακινήτου την περίοδο 2015–2017.
Δείτε εδώ ολόκληρη την έκθεση.
- Από τον προκαταρκτικό έλεγχο προέκυψαν σοβαρές προειδοποιητικές ενδείξεις (red flags), όπως απότομη και αδικαιολόγητη μείωση της τιμής πώλησης, ενδεχόμενη τεχνητή διόγκωση κόστους κατασκευής, ασυνήθιστες συναλλαγές μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων, αποκλίσεις από Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα και καθυστερήσεις στην επιβολή φορολογιών.
- Παρότι το ΤΦ είχε γνώση της υπόθεσης σε κρίσιμα χρονικά σημεία, δεν φαίνεται να διενήργησε επαρκείς και έγκαιρους ελέγχους, με πιθανή επίπτωση στα δημόσια έσοδα.
- Η Έκθεση υπογραμμίζει την ανάγκη για στοχευμένους φορολογικούς ελέγχους και ενίσχυση των μηχανισμών έγκαιρου εντοπισμού υποθέσεων υψηλού κινδύνου.
Συγκεκριμένα ο Γενικός Ελεγκτής, σημειώνει ότι η παρούσα Ειδική Έκθεση ετοιμάστηκε κατόπιν ανώνυμης καταγγελίας η οποία αφορούσε σε πώληση ακινήτου (γνωστού επιχειρηματία), κατά την περίοδο 2015–2017.
Από την εξέταση των φορολογικών φακέλων, προκύπτει ότι ενώ υπήρξαν σε αρκετά χρονικά σημεία προειδοποιητικά σημάδια ενδεχόμενης μη τήρησης της νομοθεσίας, εντούτοις το Τμήμα Φορολογίας (ΤΦ) δεν φαίνεται να εντόπισε ή/και να εξέτασε δεόντως τις εν λόγω συναλλαγές ώστε να λάβει σχετικές διορθωτικές ενέργειες.
(α) Σημαντική μείωση τιμής πώλησης
Η αρχική συμφωνία πώλησης (2015) αποτιμούσε το ακίνητο σε περίπου €19,35εκ. Έξι μήνες αργότερα, το 2016, οι συμφωνίες ακυρώθηκαν και αντικαταστάθηκαν με νέες, μειώνοντας την τιμή πώλησης του ακινήτου κατά €8,5εκ. (περίπου 44%), με αποτέλεσμα να φαίνεται ότι «χαρίστηκε» από τους πωλητές το ποσό αυτό, χωρίς λογική και επαρκή εξήγηση. Με την εν λόγω αλλαγή, τελικά προέκυψε ζημιά €7,7εκ., ενώ θα προέκυπτε κέρδος. Η ζημιά των €7,7εκ. αξιοποιήθηκε λογιστικά, για την εξάλειψη φορολογητέων κερδών του 2016.
(β) Ασυνέπειες στο κόστος
Ενώ στον Φορολογικό Φάκελο καταγράφηκε, για το έτος 2013, κόστος γης και κόστος ανέγερσης περίπου €9,3εκ., στους λογαριασμούς αναγνωρίστηκε αντίστοιχο κόστος €15,8εκ. Το συνολικό κόστος του ακινήτου, κατά την πώληση του, το 2016, λογίστηκε σε €18,6εκ., συναλλαγή η οποία κατέληξε σε ζημιά. Το κόστος €18,6εκ. κατά την πώληση του ημιτελούς ακινήτου, περιλάμβανε αισθητά αυξημένη κεφαλαιοποίηση τόκων καθώς και κεφαλαιοποίηση τόκων σε περίοδο αδράνειας.
Επιπλέον, το συνολικό κόστος του έργου με την ολοκλήρωση του το 2018, υπολογίστηκε σε περίπου €47,7εκ., ενώ, για άλλο παρόμοιο έργο με τη συμμετοχή του ίδιου επιχειρηματία στην ίδια περιοχή, αντίστοιχης ποιότητας, το οποίο ολοκληρώθηκε 4 χρόνια αργότερα (2022), σχεδόν διπλάσιου μεγέθους, υπολογίστηκε κόστος περίπου €42,9εκ., σχεδόν €5εκ. χαμηλότερο κόστος. Τα γεγονότα αυτά, δημιουργούν εύλογα ερωτήματα ως προς τη ρεαλιστικότητα του κόστους που αναγνωρίστηκε και την ορθότητα του φορολογικού
χειρισμού του.
(γ) Συναλλαγές με συνδεδεμένα πρόσωπα
Η πλειοψηφία των συναλλαγών που σχετίζονται με την αγοραπωλησία, κατασκευή και αξιοποίηση του ακινήτου, διενεργήθηκαν με συνδεδεμένα μεταξύ τους πρόσωπα. Τέτοιες συναλλαγές, εκ προοιμίου, θα έπρεπε να θεωρούνται από το ΤΦ υψηλού κίνδυνου για δέουσα φορολογική εξέταση.
(δ) Προνομιακές μετοχές σε ψηλές τιμές
Στο πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, αντλήθηκαν κεφάλαια περίπου €62εκ. μέσω προνομιούχων μετοχών. Η αποτίμηση που υπονοείται από τις επενδυτικές συναλλαγές μέσω ΚΕΠ, παρουσιάζεται ασύμβατη με τη ζημιογόνα πώληση του ακινήτου, δημιουργώντας εύλογα ερωτήματα για την αυθεντικότητα των συναλλαγών και τη συνολική
αποτίμηση του ακινήτου.
(ε) Επαναφορά σε συνδεδεμένα πρόσωπα
Το ακίνητο κατέληξε εκ νέου, μέσω σύνθετων εταιρικών δομών και χρηματοδότησης από συνδεδεμένα μέρη, σε πρόσωπα του άμεσου οικογενειακού περιβάλλοντος του αρχικού ιδιοκτήτη, γεγονός που ενισχύει τα ερωτηματικά ως προς την αυθεντικότητα, την ρεαλιστικότητα, την ανεξαρτησία και την εμπορική βάση των συναλλαγών.
Τελικός προβληματισμός
Θεωρούμε ότι υπήρξαν αρκετές ενδείξεις για τον αυξημένο κίνδυνο που εμπεριείχε το σύνολο των συναλλαγών για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Το ΤΦ καλείται να προβληματιστεί πώς ένα τόσο εκτεταμένο πλέγμα προειδοποιητικών ενδείξεων με πράξεις εκατομμυρίων δεν εντοπίστηκε ή/και δεν εξετάστηκε επαρκώς με ενδεχόμενη σημαντική απώλεια για τα δημόσια οικονομικά.
