Στο κείμενό του, ο Παναγιώτης Παχωμίου, εξετάζει τη μεγάλη πρόκληση που αντιμετωπίζουν οι νέοι και τα μεσαία στρώματα στην Κύπρο για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας.
Παρουσιάζει το μοντέλο της κοινής ιδιοκτησίας ως ρεαλιστική και πρακτική λύση, εξηγώντας πώς μπορεί να δώσει σταδιακή πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση με οικονομικά εφικτούς όρους.
Γράφει ο Παναγιώτης Παχωμίου*:
Μπορεί το όνειρο της ιδιόκτητης στέγης να γίνει πραγματικότητα για τους νέους και τα μεσαία στρώματα; Το μοντέλο της κοινής ιδιοκτησίας δίνει μια ρεαλιστική διέξοδο.
Η απόκτηση κατοικίας στην Κύπρο έχει εξελιχθεί σε μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα νεαρά νοικοκυριά και τα ζευγάρια που προσπαθούν να κάνουν το πρώτο βήμα προς την ιδιοκατοίκηση. Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται σταθερά την τελευταία δεκαετία, με ρυθμούς που φτάνουν έως και 7% ετησίως σε ορισμένες περιοχές, ενώ οι μισθοί δεν ακολουθούν την ίδια πορεία. Η ανισορροπία αυτή καθιστά την είσοδο στην αγορά ακινήτων όλο και πιο δύσκολη.
Παρά τις κρατικές πρωτοβουλίες για προώθηση της προσιτής κατοικίας, όπως πολεοδομικά και φορολογικά κίνητρα ή παραχωρήσεις γης, το μεγαλύτερο εμπόδιο παραμένει το ίδιο: η ανάγκη για προκαταβολή που φτάνει συνήθως το 20% της αξίας του ακινήτου. Για ένα διαμέρισμα αξίας 130.000 ευρώ, αυτό μεταφράζεται σε 26.000 ευρώ, ποσό σχεδόν απαγορευτικό για τους περισσότερους νέους αγοραστές, ειδικά μέσα σε συνθήκες αυξημένου κόστους ζωής και υψηλών ενοικίων.
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, το μοντέλο της Κοινής Ιδιοκτησίας, γνωστό διεθνώς ως Shared Ownership, αναδεικνύεται ως μια πρακτική λύση που έχει ήδη εφαρμοστεί με επιτυχία σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες και θα μπορούσε να προσαρμοστεί και στην Κύπρο. Ο ενδιαφερόμενος δεν αγοράζει εξ’ ολοκλήρου το ακίνητο, αλλά ένα ποσοστό του, για παράδειγμα το 50%. Για το υπόλοιπο ποσοστό, πληρώνει ενοίκιο στον Φορέα της Στεγαστικής Πολιτικής, τον ΚΟΑΓ, που διατηρεί την ιδιοκτησία του μέρους αυτού. Με την πάροδο του χρόνου, ο αγοραστής μπορεί, εφόσον επιθυμεί και μπορεί οικονομικά, να αυξήσει το ποσοστό ιδιοκτησίας του μέχρι να φτάσει στην πλήρη απόκτηση του ακινήτου.
Ας δούμε ένα πρακτικό παράδειγμα για να γίνει πιο κατανοητό πώς θα μπορούσε να λειτουργήσει αυτό το σύστημα στην πράξη. Φανταστείτε ένα διαμέρισμα αξίας 120.000 ευρώ, ποσό που ανταποκρίνεται περίπου στις σημερινές τιμές για ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων το οποίο προκύπτει από τα κίνητρα της παραγωγής προσιτής κατοικίας από τον ιδιωτικό τομέα το οποίο αρχικά το αγόρασε ο Κυπριακός Οργανισμό Ανάπτυξης Γης για σκοπούς μεταπώλησης σε δικαιούχους αγοραστές ή αποτέλεσμα οικιστικών μονάδων που αναπτύσσει ο ΚΟΑΓ. Μέσα από το μοντέλο της κοινής ιδιοκτησίας, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αγοράσει το 50% του ακινήτου έναντι 60.000 ευρώ, ενώ το υπόλοιπο 50% παραμένει στην κατοχή του Οργανισμού που λειτουργεί ως Φορέας της Στεγαστικής Πολιτικής σε συνεργασία με το κράτος.
Για την κάλυψη του δικού του μεριδίου, ο αγοραστής λαμβάνει στεγαστικό δάνειο ύψους 60.000 ευρώ, με επιτόκιο 3% και διάρκεια 25 έτη. Η μηνιαία δόση του δανείου ανέρχεται σε περίπου 285 ευρώ και ξεκινά κανονικά από την πρώτη στιγμή της αγοράς, όπως συμβαίνει σε κάθε δανειακή σύμβαση.
Ωστόσο, για το υπόλοιπο 50% του ακινήτου, που εξακολουθεί να ανήκει στον ΚΟΑΓ, προβλέπεται χαμηλό ενοίκιο, το οποίο υπολογίζεται σε περίπου 180 ευρώ τον μήνα. Το σημαντικό στοιχείο είναι ότι η υποχρέωση καταβολής αυτού του ενοικίου δεν ξεκινά αμέσως. Ο αγοραστής έχει στη διάθεσή του μια περίοδο χάριτος τριών ετών από την ημέρα που θα εγκατασταθεί στην κατοικία, κατά την οποία δεν πληρώνει καθόλου ενοίκιο για το ποσοστό που δεν κατέχει ακόμη. Αυτή η ρύθμιση δίνει ουσιαστικό περιθώριο οικονομικής ανάσας, ώστε η οικογένεια να οργανώσει τα οικονομικά της, να σταθεροποιήσει τα εισοδήματά της και να αποκτήσει τον απαραίτητο χρόνο για να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες.
Όταν παρέλθει η τριετία, ξεκινά η καταβολή του ενοικίου για το υπόλοιπο 50%, το οποίο, μαζί με τη δόση του δανείου, διαμορφώνει ένα συνολικό μηνιαίο κόστος της τάξης των 460 ευρώ. Το ποσό αυτό είναι συνήθως χαμηλότερο από το κόστος ενοικίασης μιας παρόμοιας κατοικίας στην ελεύθερη αγορά και ταυτόχρονα προσφέρει προοπτική πλήρους ιδιοκτησίας, κάτι που δεν ισχύει όταν κάποιος απλώς νοικιάζει ένα σπίτι.
Με την πάροδο του χρόνου, ο αγοραστής έχει τη δυνατότητα να αγοράσει επιπλέον ποσοστά ιδιοκτησίας, εξαγοράζοντας σταδιακά το μερίδιο του ΚΟΑΓ, μέχρι να φτάσει στην πλήρη κατοχή του ακινήτου. Τότε, σταματά να πληρώνει ενοίκιο και παραμένει μόνο η αποπληρωμή του στεγαστικού του δανείου, ή αν το επιθυμεί, μπορεί να το εξοφλήσει πλήρως.
Πρόκειται για ένα σύστημα που δίνει ρεαλιστική πρόσβαση στη στέγαση σε νέους ανθρώπους και εργαζόμενους μέσου εισοδήματος, προσφέροντας ουσιαστική στήριξη και προοπτική σταδιακής απόκτησης ιδιοκτησίας με όρους που ανταποκρίνονται στις πραγματικές κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.
Η κοινή ιδιοκτησία προσφέρει πολλαπλά πλεονεκτήματα. Ο αγοραστής χρειάζεται μικρότερη προκαταβολή, στην προκειμένη περίπτωση περίπου 12.000 ευρώ αντί για 24.000, γεγονός που διευκολύνει την είσοδο στην αγορά για όσους δεν διαθέτουν μεγάλες αποταμιεύσεις. Επιπλέον, εξασφαλίζει ασφάλεια στέγασης, αφού ο κάτοικος έχει κατοχυρωμένο δικαίωμα διαμονής χωρίς τον φόβο απρόβλεπτων αυξήσεων ή εξώσεων. Παράλληλα, προσφέρει δυνατότητα βελτίωσης της οικονομικής του θέσης, καθώς με την πάροδο του χρόνου μπορεί να αυξήσει το ποσοστό ιδιοκτησίας του, σταδιακά αποκτώντας ολόκληρο το ακίνητο. Πρόκειται για ένα ευέλικτο μοντέλο, που επιτρέπει στον κάθε αγοραστή να κινηθεί με βάση τις δυνατότητές του, χωρίς την πίεση να καλύψει από την αρχή το 100% της αγοράς.
Πώς γίνεται η πώληση κατοικίας σε καθεστώς κοινής ιδιοκτησίας
Στην περίπτωση της κοινής ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητο δεν διαθέτει προς πώληση ολόκληρο το σπίτι, αλλά μόνο το ποσοστό που του ανήκει, εκτός αν έχει αποκτήσει το 100% μέσω της διαδικασίας "σταδιακής εξαγοράς" (staircasing).
Η διαδικασία είναι συγκεκριμένη: Ο ιδιοκτήτης αρχικά ενημερώνει τον Φορέα διαχείρισης ή την αρχή που κατέχει το υπόλοιπο ποσοστό του ακινήτου. Ο Φορέας έχει δικαίωμα πρώτης προτίμησης, είτε για να αγοράσει το ποσοστό αυτό στην τρέχουσα εμπορική αξία, είτε για να βρει νέο αγοραστή που πληροί τα κοινωνικά ή οικονομικά κριτήρια του προγράμματος. Ακολουθεί ανεξάρτητη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου για να καθοριστεί η τιμή πώλησης του ποσοστού που κατέχει ο ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα, αν το σπίτι αξίζει 150.000 ευρώ και ο ιδιοκτήτης έχει το 50%, τότε θα πουλήσει το μερίδιό του έναντι 75.000 ευρώ.
Αν μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα (συνήθως 8 έως 12 εβδομάδες) ο Φορέας δεν βρει αγοραστή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απευθυνθεί στην ελεύθερη αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι ο νέος αγοραστής πληροί τα κριτήρια του προγράμματος κοινής ιδιοκτησίας.
Η διαδικασία ολοκληρώνεται με τη σύναψη του σχετικού συμβολαίου, την καταβολή των απαραίτητων εξόδων (π.χ. νομικά και διοικητικά τέλη) και την εκχώρηση του ποσοστού στον νέο ιδιοκτήτη. Εάν ο αρχικός ιδιοκτήτης έχει εξαγοράσει το 100% του ακινήτου, τότε έχει τη δυνατότητα να το πουλήσει ελεύθερα στην αγορά χωρίς περιορισμούς.
Το σύστημα αυτό διασφαλίζει ότι τα ακίνητα κοινής ιδιοκτησίας παραμένουν προσβάσιμα σε οικογένειες μεσαίων και χαμηλών εισοδημάτων, διατηρώντας τον κοινωνικό χαρακτήρα του προγράμματος.
Το μοντέλο της κοινής ιδιοκτησίας δεν απευθύνεται μόνο σε ευάλωτες ομάδες ή χαμηλόμισθους, αλλά και σε εργαζόμενους μεσαίου εισοδήματος που δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη προκαταβολή. Είναι μια λύση για όλους όσοι επιθυμούν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, αλλά δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να το κάνουν άμεσα.
Η ενσωμάτωση της κοινής ιδιοκτησίας σε ένα σύγχρονο στεγαστικό πλαίσιο μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στη συγκράτηση των ενοικίων, στην αποτροπή του κοινωνικού αποκλεισμού των νέων από τα κέντρα των πόλεων και στη δημιουργία μικτών και κοινωνικά ισορροπημένων κοινοτήτων. Βεβαίως, είναι σημαντικό να υπάρχει σαφές νομικό πλαίσιο που να διέπει τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη, φορέα και αγοραστή, ώστε να διασφαλίζεται η σωστή λειτουργία του συστήματος και η οικονομική και χρηματολογική προστασία των εμπλεκομένων.
Σε μια εποχή όπου το κόστος ζωής αυξάνεται και οι παραδοσιακές μέθοδοι απόκτησης κατοικίας γίνονται όλο και πιο δύσκολες, το μοντέλο της κοινής ιδιοκτησίας δίνει μια νέα, ρεαλιστική επιλογή σε όσους θέλουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι με σταθερά και εφικτά βήματα. Η κατοικία δεν πρέπει να παραμένει προνόμιο των λίγων. Είναι θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα και σήμερα υπάρχουν περισσότεροι δρόμοι από ποτέ για να το διεκδικήσουμε.
*B.Sc (Hons) Arch Diploma Arch RIBA Chartered Architect
